Wertermittlung –

Grundlagen und Erläuterung des Verfahrens

Grundlage für die Wertermittlung ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die am 01.07.2010 die bisherige Wertermittlungsverordnung von 1988 abgelöst hat. Grundsätzlich gibt es keine anderen Verkehrswerte als nach der alten WertV. Verkehrswerte sind ein Produkt des Grundstücksmarktes, sie werden deshalb auch als Marktwerte bezeichnet. Neben der Straffung zahlreicher Vorschriften zeichnet sie sich durch einen verbesserten systematischen Aufbau aus.

Die neue ImmoWertV beschreibt wie die alte WertV drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, die einzeln oder in Kombination eingesetzt werden können:

1. Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV)

Bei diesem Verfahren geht es darum, den Verkehrswert eines Grundstücks aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln. Hieraus leitet sich der Vorteil ab, dass der Verkehrswert direkt aus tatsächlichen Preisen nach einer i.d.R. nur graduellen Anpassung abgeleitet werden kann. Es stellt somit die genaueste Bewertungsmethode dar, die aber wegen der Heterogenität bei bebauten Grundstücken und den dort in einer Vielzahl auftretenden Variablen in der Praxis meist nur bei unbebauten Grundstücken und evtl. Eigentumswohnungen ihre Anwendung findet.

Voraussetzungen für den Einsatz dieses Verfahrens ist zum einen, dass eine ausreichende Zahl von Vergleichsgrundstücken mit übereinstimmenden, den Wert beeinflussenden Merkmalen (z.B. Lage, Größe, Gebäudeart, Zustand, Baujahr, Bauweise, Erschließungszustand) vorliegt und zum anderen die Vergleichspreise im normalen Geschäftsverkehr ohne Beeinflussungen durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, zeitnah zum Bewertungsstichtag zu Stande gekommen sein müssen.

2. Ertragswertverfahren (§§ 17 - 20 ImmoWertV)

Das Ertragswertverfahren kommt bei bebauten Grundstücken zur Anwendung, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht, z.B. bei Mietwohnhäusern. Der Ertragswert ist die Summe der Barwerte aller zukünftigen Reinerträge, d.h. alle Einnahmen abzüglich Ausgaben, die der Eigentümer nachhaltig aus seinem Grundstück erzielen kann.

Dem Begriff nachhaltig kommt erhebliche Bedeutung zu. Beispielsweise sind auch die gezahlten Mieten auf Ihre Marktfähigkeit hin zu untersuchen. Der Ertragswert ist ein Kondensat der Zukunft. Die vom Grundstücksmarkt erwarteten Entwicklungen finden in ihnen ihren Niederschlag.

3. Sachwertverfahren (§§ 21 - 23 ImmoWertV)

Beim Sachwertverfahren handelt es sich um eine Bewertungsmethode, die überwiegend bei bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug angewendet wird.

Zu solchen Objekten zählen häufig alle selbstgenutzte, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, etc. die sich durch besondere Gestaltung und/oder Ausstattung auszeichnen.

Hierzu werden der Wert des Grundstücks (Bodenwert), der (Herstellungs-)Wert der Gebäude und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt ermittelt und danach zum Sachwert zusammengefasst.

Nach § 8 Abs. 2 ImmoWertV stehen diese Verfahren gleichrangig nebeneinander. Trotzdem darf die Wahl nicht willkürlich erfolgen. Sie hat sich je nach Einzelfall nach der Art des Bewertungsgegenstand und Maßgeblichkeit des Objekts zu richten.

Wesentliche rechtliche Grundlagen

Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch die Immobilienwertermittlung, welche Sie von mir bekommen, finden sich in den folgenden Rechtsnormen:

  • Baugesetzbuch (BauGB)
  • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsrichtlinien (WertR)
  • Baunutzungsverordnung (BauNVO)
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
  • Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV)
  • Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
  • Beleihungswertverordnung (BelWertV)
  • Bewertungsgesetzt (BewG)

Warum liefert meine Wertermittlung das umfangreichste Ergebnis?

Das Ergebnis meiner Wertermittlung unterscheidet sich deutlich von anderen Markteilnehmern, da ich nicht nur Vergleichsobjekte heranziehe, sondern Ihnen eine komplette rechnerische Bewertung nach den Vorgaben der NHK 2010 liefere, die den Grundstücks- und Sachwert Ihrer Immobilie sowie den (möglichen) Ertrag zusammen berechnet.

Das heißt, Sie bekommen von mir ein aussagekräftiges Gutachten, welches alle drei Wertermittlungsverfahren in die Ermittlung Ihrer Immobilienwertermittlung mit einbezieht und Sie somit den richtigen Wert für Ihre Immobilie erfahren.

Welche Vorteile haben Sie von meinem professionellen Wertgutachten Ihrer Immobilie?

  • Genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie

  • Schlagfertige und fachliche Argumente beim Immobilienverkauf

  • Durch gute Vorbereitung sicheres Auftreten beim Notar garantiert

  • Höchstmöglicher Verkaufserlös

  • Auskunft über mögliche erzielbare Miete

  • Schutz vor Kosten wegen Baumängel und anstehenden Instandhaltungen

Für eine professionelle und aussagekräftige Immobilienwertermittlung, die einen Wert von 2.598,00 € hat, verlange ich für meine Arbeit nur 1.398,00 € inkl. MwSt. und der Gebühren, welche anfallen für die Einholung der Unterlagen beim Grundbuchamt, Katasteramt, Bauamt, Hausverwaltungen, etc.

Wenn Sie sich dafür entschieden haben eine Wertermittlung von mir erstellen zu lassen und sich hinterher dafür entscheiden Ihre Immobilie über mich zu verkaufen, werde ich selbstverständlich nach erfolgreicher Vermarktung, die Kosten der Wertermittlung mit Ihrer zu zahlenden Maklercourtage verrechnen. Somit ist die Wertermittlung für Sie kostenfrei.