WEG-Verwaltung – Immobilien haben einen Wert und den gilt es zu erhalten.

Als erfahrener WEG-Verwalter und somit Vermögensverwalter für Ihre Immobilie ist es mir besonders wichtig Ihnen die Sicherheit eines hervorragend gepflegten Objektes mit besten Aussichten auf Wertentwicklung zu geben.

Mit Herz, Verstand und diplomatischem Geschick versuche ich als neutrale Instanz, die teils sehr unterschiedlichen Einzelinteressen der Eigentümer auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen umso für die optimale Betreuung Ihrer Immobilie zu sorgen.

Für Sie stehe ich mit einem umfangreichen Leistungsangebot in Sachen „Verwaltung von gemeinschaftlich genutztem Wohneigentum“ zur Verfügung.

Mein Leistungsspektrum umfasst insbesondere folgende Themenbereiche:

1. Laufende Buchführung / Zahlungsverkehr

Ich veranlasse und überwache den gesamten Zahlungsverkehr Ihrer WEG (Hausgeldzahlungen; Guthaben / Nachzahlungen gemäß Jahresabrechnung; Handwerkerrechnungen; Versorgerrechnungen; Sonderumlagen; Mahnwesen und Forderungsmanagement). Die WEG-Konten führe ich hauptsächlich bei der Deutschen Kreditbank Berlin (DKB). Für jede WEG lege ich ein Girokonto (für alle laufenden Zahlungen) sowie ein verzinstes Festgeldkonto (für die Liquiditätsreserve / Instandhaltungsrücklage) an, wobei die Konten selbstverständlich als offene Fremdgeldkonten geführt und Ihre WEG als Kontoinhaber angegeben ist. Der Verwaltungsbeirat kann die Kontounterlagen jederzeit einsehen und zwischenprüfen.

2. Rechnungsprüfung / Wirtschaftlichkeitsprüfung

Selbstverständlich prüfe ich alle gestellten Rechnungen vor der Zahlung und Buchung auf Plausibilität. Ferner werden auch bestehende Verträge – bspw. Versicherungsverträge, Energielieferverträge, Mietserviceverträge – laufend auf ihre Wirtschaftlichkeit geprüft und ggf. der Wechsel zu einem Mitanbieter mit einem günstigeren Preis-Leistungs-Verhältnis veranlasst.

3. Erstellung der Wirtschaftspläne und der Jahres-Hausgeldabrechnungen

Die Buchführung und die Abrechnungserstellung erfolgt über die Verwaltungssoftware WinCasa. Alle Einnahme-, Ausgabe- und Rücklagenkonten sind eindeutig benannt und somit leicht zuzuordnen. Auch führe ich eine getrennte Aufstellung der umlagefähigen Kosten, der nicht umlagefähigen Kosten sowie der Rücklagenpositionen, sodass Sie die Abrechnungsdaten möglichst komfortabel für die Betriebskostenabrechnungen mit Ihren Mietern verwenden können. Mit jeder Jahres-Hausgeldabrechnung erhalten Sie neben dem Wirtschaftsplan für das Folgejahr auch zusätzliche Unterlagen: Ihre Rücklagenabrechnung; ein Buchungsjournal nach §35a EStG inklusive zweier Einzel-Steuernachweise (haushaltsnahe Dienstleistungen für Ihre Mieter; Handwerkerleistungen für Sie selbst) zur Einreichung beim Finanzamt im Rahmen Ihrer Steuererklärung; einen Vermögens-Rücklagen-Abgleich; eine Positionsliste aller Ausgabenbuchungen des Wirtschaftsjahres sowie Ihre (externe) Heizkostenabrechnung bei Vorhandensein einer zentralen Heizungsanlage.

4. Organisation, Leitung und Protokollierung der Eigentümerversammlungen

Ich stelle die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung nach Ihren Anträgen auf, prüfe die zur Beschlussfassung erforderlichen Stimmenmehrheiten und lege die Versammlungstermine sowie die Versammlungsorte nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat individuell fest. Neben der Versammlungsleitung übernehme ich auch die Funktion des Schriftführers und erstelle die Versammlungsprotokolle, welche Sie unaufgefordert in Kopie für Ihre Unterlagen erhalten. Selbstverständlich wird auch die Beschluss-Sammlung fortwährend aktualisiert.

5. Umsetzung von Versammlungsbeschlüssen; Großprojekte

Ob Abschluss eines Wartungsvertrages, Beauftragung eines Gärtners zur Grünanlagenpflege oder auch Vertretung der Eigentümer bei größeren Instandsetzungs- und Sanierungsprojekten bzw. Modernisierungsmaßnahmen: Ich berate und unterstütze Sie bei der Planung und Koordinierung sämtlicher in Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum stehenden Maßnahmen. Kleinere Maßnahmen der laufenden Instandhaltung werden dabei zentral von der Hausverwaltung veranlasst und überwacht. Für größere Maßnahmen (bspw. Heizanlagenerneuerungen, Dachsanierungen, Balkonsanierungen, Grünanlagensanierungen) kann ich dank mehrjähriger einschlägiger Erfahrung auf dem Markt und stetig gepflegte Firmenkontakte auf eine gute Auswahl fachlich versierter und zuverlässiger Handwerker, Sachverständiger, Fachjuristen und Fachingenieure sowie Architekten zurückgreifen, die Ihnen und mir auf Wunsch bei jedem erdenklichen Projekt kompetent und zuverlässig zur Seite stehen. Grundsätzlich werden alle Großprojekte durch einen externen Sachverständigen ausgeschrieben, koordiniert und betreut. Dies hat für Sie den Vorteil dass Sie den technischen Sachverständigen nur bezahlen, wenn auch tatsächlich Arbeiten eines bestimmten Gewerks anfallen (anders bei Großverwaltungen, wo die Gebäudetechnik i.d.R. durch Subunternehmer oder eigene Abteilungen ausgeführt und so mit dem Verwalterhonorar laufend mitfinanziert wird). Ferner besteht für Sie ein formaljuristischer Vorteil, da ich in Gewährleistungsfragen nicht durch Subunternehmer- oder Kooperationsverträge an ein bestimmtes Unternehmen gebunden bin oder dieses bevorzuge: Wer einen Auftrag erhält und wie bei Problemen verfahren werden soll, entscheidet stets die WEG.

6. Beauftragung und Überwachung der Arbeiten von Vertragsdienstleistern

Ich beauftrage und überwache die laufende Arbeitsqualität Ihres Hausmeisters, Ihres Gebäudereinigungsdienstes sowie aller Unternehmen, die für Ihre WEG spezielle Wartungsverträge haben (Heizanlagenwartung, Kaminkehrer usw.). Für Angestellte der WEG (Minijobber, angestellte Hausmeister, angestellte Reinigungskräfte) erfolgt die Lohnbuchführung über ein externes Personalbüro.

7. Umsetzung und Deutung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung

Ich bereite die Gemeinschaftsunterlagen stets so auf, dass ich Ihre Fragen zur Eigentumszugehörigkeit (Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum / Teileigentum / sonstige Regelungen) – insbesondere bezüglich Kostenträgerschaft – schnell und kompetent beantworten kann. Ebenso verfahre ich auch mit der Hausordnung, falls Ihre WEG hierüber verfügt.

8. Anlagenbegehung

Mindestens einmal jährlich komme ich persönlich in Ihre Anlage und führe gemeinsam mit dem Hausmeister – und auf Wunsch mit den Verwaltungsbeiräten – eine Vor-Ort-Inspektion durch. Auffälligkeiten und Besprechungspunkte werden in einem Begehungsprotokoll festgehalten, und es werden entsprechend den Befunden erforderliche Maßnahmen eingeleitet (Handwerkeraufträge, Formulierung von Tagesordnungspunkten für die nächste Eigentümerversammlung etc.). Zur Bauherren-Abnahme größerer Projekte oder bei außerordentlichen Ereignissen bin ich auch häufiger in Ihrer Anlage vor Ort.

9. Vermittlung von Fachhandwerkern

Als WEG-Verwalter liegt mein Zuständigkeitsbereich ausschließlich in der Betreuung des Gemeinschaftseigentums. Jedoch lasse ich freilich den Sondereigentümer nicht allein: Wenn Sie einen Fachhandwerker für Arbeiten am Sondereigentum benötigen stelle ich auf Anfrage gerne Kontakt zu zuverlässigen Fachhandwerkern her – selbstverständlich kostenlos und unverbindlich.

10. Erteilung von Verwaltervollmachten bei Kauf / Verkauf Ihrer Immobilie; Bereitstellung der erforderlichen Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Wenn nach § 12 WEG die Veräußerung Ihres Wohnungseigentums der Zustimmung Ihres Verwalters bedarf, werde ich im Rahmen meiner Überprüfungspflicht den neuen Erwerber auf dessen Bonität prüfen, um der bestehenden WEG den bestmöglichen Schutz vor neuen Eigentümern zu garantieren und meiner Zustimmungspflicht nachkommen und persönlich beim Notar erscheinen, um meine Zustimmung zum Kauf/Verkauf abzugeben, um Ihnen die schnellstmögliche Abwicklung zu ermöglichen.

11. Bauherren-Abnahme durchgeführter Projekte

Gemeinsam mit dem ausführenden Handwerker und – sofern bestellt – dem Bauleiter / Sachverständigen führe ich die Abnahme größerer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsprojekte durch und kläre vor Ort offene Fragen oder veranlasse Nachbesserungen. Über anstehende Abnahmetermine informiere ich auch stets die Verwaltungsbeiräte und lade diese zur Teilnahme an der Abnahme ein, da auf diese Weise ggf. offene Fragen oder während der Projektphase aufgekommene Probleme direkt besprochen werden können.

12. Mediation - Ein Weg zur Konfliktlösung und außergerichtlichen Lösung

Recht bekommen oder mit „Mediation“ gewinnen? Streit kommt in den besten WEG’s mal vor. Wenn die Eigentümer dies untereinander nicht lösen können und den Gang vor Gericht vermeiden wollen, gibt es hierfür eine bessere und kostengünstigere Lösung. Mit mir als Mediator sparen Sie sich überflüssige Prozesse und damit viel Zeit und viel Geld.

NICHT Teil meines Leistungsangebotes sind Tätigkeiten, die spezialisierte technische und juristische Fachkenntisse voraussetzen um ein qualitativ hochwertiges und belastbares Resultat zu erzielen. Dies sind insbesondere Angelegenheiten der technischen Projektleitung von Großmaßnahmen (Ausschreibung, Bauleitung) sowie die Beratung in juristischen Angelegenheiten und die Prozessvorbereitung bzw. Prozessführung.

  • Für die Ausschreibung und die technische Leitung und Abnahme von größeren Instandsetzungs- und Bauprojekten mit erhöhtem Gewährleistungsrisiko ist die Bestellung eines externen Sachverständigen / Ingenieurs / Architekten erforderlich.
  • Für juristische Angelegenheiten (Beantragung von Mahnbescheiden, Grundbucheinsichten und -Änderungen, Prozessführung, Rechtsauskünfte) ist ein Fachjurist zu bestellen.
  • Sowohl zu ausgewählten technischen Sachverständigen als auch zu erfahrenen Fachjuristen unterhalte ich gute Kontakte, sodass die Bestellung eines entsprechenden Experten kein Problem darstellt.

Sondereigentumsverwaltung gehört nicht zu meinem Kernangebot, jedoch kann in Härtefällen die individuelle Verwaltung von Sondereigentum – bspw. vermieteten Gewerbeflächen – vereinbart werden.

Preise je Wohneinheit:

  • 6 Einheiten oder weniger: € 35,– pro Einheit
  • 7 bis 10 Einheiten: € 25,– pro Einheit
  • 11 bis 15 Einheiten: € 22,– pro Einheit
  • 16 bis 25 Einheiten: € 20,– pro Einheit
  • 26 bis 40 Einheiten: € 18,– pro Einheit
  • 41 bis 99 Einheiten: € 16,– pro Einheit
  • über 100 Einheiten: € 14,– pro Einheit

Je Garageneinheit / TG-Einheit / Duplexeinheit / KFZ-Stellplatz: € 2,– pro Einheit
Je Speicher- oder Kellereinheit (ohne zugehörige Wohneinheit): € 2,– pro Einheit
Andere Verwaltungseinheiten: nach Vereinbarung

Neben der laufenden Vergütung für die Verwaltung nach Einheiten werden folgende Sondervergütungen (netto) erhoben:

  • Organisation einer außerordentlichen Eigentümerversammlung: € 250,–
  • Verwalterzustimmung beim Notar: € 125,–
  • Mediation pro Sitzung: € 135,–
  • Porto für postalische Kommunikation: nach Abrechnung